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揭本地商铺租金价格,品牌同质化现象严重

时间:2019-12-01 00:34来源:新闻资讯
无人超市真的来了!大家都知道无人超市在杭州开业的消息吧,其实除了杭州,咱广州也有无人超市落地开业了哦!对于传统行业来说,这样的新型盈利模式,开始冲击了传统电商行业的

无人超市真的来了!大家都知道无人超市在杭州开业的消息吧,其实除了杭州,咱广州也有无人超市落地开业了哦!对于传统行业来说,这样的新型盈利模式,开始冲击了传统电商行业的生存之道。尤其是广州的店铺租金开始了谨慎上涨的趋势,而一些商场空置近半年任未招满。广州装修网就来为您带来最新的行情吧。

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珠江新城一大型商场环境优美,国内外品牌丰富,但客流较少,店铺生意清淡。 肖雄 摄

上周末,马云的无人超市在杭州开业引发众议。广州装修网了解到,在此前后,广州、上海、北京、深圳、佛山、重庆等城市都有无人超市落地开业。传统商场、街铺的招商,似乎重迎生机。实际上,各种原因之下,零售商业,甚至批发市场的境遇均没有想像中乐观。

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本周抽查广州主要的18个商场、步行街、批发市场及重要商业街的商铺,其中12个去年比前年都没有涨租,与前年相比则降租明显。而在今年上半年,这些商场租金大部分都维持稳定,部分则出现降租。与此同时,新一批的竞争对手———下半年广州至少还有建筑面积80万平方米的商场开业。

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商场、街铺之间的厮杀,远比我们想像中的惨烈。

说起广州,不得不提的是广州塔、西塔,还有容纳着这些高楼大厦的珠江新城。珠江新城位居天河、越秀及海珠三区的交接处,东起华南快速干线,西至广州大道,南临珠江,北达黄埔大道,地处繁华的天河北商务区的南面,承天河北浓厚的商务氛围,浑然组成一条新的城市中轴线,连接西边毗邻的传统商务区域越秀区和待发展的东部区域,贯通隔江相对的南部组团,区位得天独厚。

商家撤场商场空置近半年仍未招满

然而,4月9日,来自第一太平戴维斯发布的统计数据显示,广州核心商圈的空置率水平保持在低位,市场总体水平维持在1.5%。而珠江新城空置率目前全市最高,几乎达到7%。南方日报记者走访发现,珠江新城的购物中心商铺空置情况相比其他商圈的确较高。

广州装修网获悉,和无人超市一样,前几年兴起的淘宝电商如今不少落地开起实体店。但商场、街铺的招商,并未因此改观。

面对老城商圈如天河商圈、北京路商圈等的冲击,“后起之秀”如番禺万博商圈的追赶,被誉为广州CBD的珠江新城商圈如何“杀”出一条“血路”,值得深思。

2010年12月30日,风尚广百珠江新城店在高德置地春广场开业。一个月后,2011年1月30日,花城汇购物中心北区正式开业。作为珠江新城最早开业的两家商场,彼时开业后人气都不错。但在六年以后,一家撤场,一家仍有商铺空置待租。

●南方日报记者 张西陆 实习生 曾雯

今年2月17日,风尚广百珠江新城店停业撤场,与业主方高德置地终止租约。事隔将近5个月,高德置地春广场广百原址的1.5万平方米建筑面积仍未租满。

统 计

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数 据

市民上周末走访发现,高德置业春广场广百原址当前并未新添多少商家,其一楼至四楼都有连片面积以环保墙围蔽。

珠江新城空置率约7%全市最高

高德置地招商人员告诉表示,广场当前仍在招商,进场的商家最好是连锁品牌,如果是做服装的,要求在其他商场最好有三四间分店以上,“只有一间我们也可以考虑”。

4月9日,来自第一太平戴维斯的统计数据显示,截至目前,广州优质零售物业现有存量达380万平方米,其中,零售物业的市场供应依然主要来自核心商圈。但未来两到三年内,随着新兴商圈新项目的入市,这一状况可能发生变化。

距此不远,花城汇北区如今也是大量商铺空置,与南区的人气畅旺形成较鲜明对比。广州装修网了解到,前几年,花城汇北区甫一开业吸引大量客流,且基本满租,并进驻很多服装店等,但如今那些服装店基本不见踪影,当前这里人气最旺的商家或属U A电影院。

数据显示,广州2015年第一季度的整体零售市场保持稳定发展,零售消费增速同比保持增长,零售物业市场无新项目建成营业,整体租金水平略有滑落但总体平稳。

在58同城搜索“花城汇商铺”,有5页半的商铺转让、出租或者出售信息,每一页都是多达30多条,当中以北区和中区的出让信息最多。

租金水平方面,全市主要优质购物中心首层平均租金水平有所滑落,环比下降0.5%,为人民币每平方米每月661.2元;体验式业态在购物中心的占比不断上升,由于多数体验式业态品牌的租金支付能力有限,再加上承租面积较大,对商场整体租金上涨空间将产生一定抑制作用。

除商场以外,广州传统商业街的招商也是差强人意

按商圈的成熟度而言,核心商圈如天河路、越秀的购物中心租金水平表现坚挺,尤其是天河路商圈,业主采取措施保证商场人流量,吸引了广州全市乃至珠三角的消费人群。核心商圈的空置率保持在低位水平,市场总体水平维持在1.5%。而珠江新城空置率目前全市最高,几乎达到7%。

在中山五路,中旅商业城负一层的百佳超市在2012年撤场后曾于2013年回归,其时百佳大中华区董事总经理简力宏称租赁合同签了十年。但重开两年后,该店仍是于2016年2月29日结束营业,目前其旧址为“中旅电子城”,如今入口处仍醒目地写着“按原租金三折招商”。

而新兴商圈的购物中心在经历过去一年时间的调整后,空置率得到显著下降;体验式业态的占比逐渐升高,全市体验式业态的占比水平已达到28.2%。其整体租金稳定在人民币每月每平方米200至400元的水平,商圈内项目多数定位于区域型购物中心或社区型购物中心,主要消费群体来自项目周边。

在其一楼街面,华联BHG百货在今年2月28日租赁合同到期后,也于3月1日撤场,该场至今仍是空置,大面积的街铺都是卷闸紧闭。

展望2015年第二季度,广州零售市场将继续保持平稳发展。市场潜在供应项目预计都将在下半年开门营业,整体空置率水平将有所降低,租金水平保持稳定。

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在整体零售消费市场未见明显好转的状况下,品牌租户将在门店选址方面继续偏保守,继续青睐成熟的核心商圈。非核心商圈的物业在经历了培育期后,商场运营能力稳步提升,有助于吸引到中高端时尚品牌的进驻。

不少商铺面临降租现实

在面临网上零售的猛烈冲击下,购物中心的体验式业态包括餐饮、儿童游艺、娱乐等店铺将继续加快拓展步伐,占比也将继续增大。

广州装修网了解到,综合广州市房地产租赁管理所公布的近三年租金指导价,抽查了代表广州中心区顶尖租金的多条步行街、主要商场、商业街、甚至是批发市场共18个,发现当中有1 2个2016年的租金维持2015年不变,甚至是略有下调。

记 者

而与2014年相比,2016年广州的高端商场太古汇、越秀区的老牌商场中华广场;传统步行街的下九路、北京路、江南西路、还有中大布匹城内的批发市场街铺共7个场地的租金都出现下调。

走 访

当中,降租最厉害的当属中大布匹市场的“富庄”,其2014年租金指导价为1400元/平方米/月,在2015年降至1100元,而2016年每平方米再降1元。其次是上九路步行街的租金,其2014年时租金仍为800元,但从2015年降至700元至今。而太古汇2014年的租金单价为1900元,2015年后降至1800元至今。

品牌同质化现象严重或致空置率相对较高

在行业人士看来,商铺降租不足为奇

“珠江新城商圈空置率全市最高”,真实情况是否如此?南方日报记者9日走访了珠江新城主要购物中心一探究竟。

“当前即便是满租的商场,也多是因为甲方为了引进品牌商家不惜降租方可租满场”。他表示,如今的商场不会轻易涨租,大多维持原样,“要上调租金也会非常谨慎,都是个位数地调,不可能像以往那样一涨20%至30%”。

从地铁三号线及五号线的换乘站珠江新城站出来,来到地处珠江新城中心地段的高德置地广场,15时的高德置地与早高峰9时水泄不通的高德置地相比,显得冷清不少。偌大的商场,各大门店除了店员几乎空无一人,就连一向人满为患的麦当劳也是稀稀落落几个人。相比外面的冷清,永旺超市则热闹不少,很多摊位前都挤满了人。

美联物业工商铺数据显示,上半年广州的主要商场除太古汇、万菱广场、天河城广场、富力海珠城之外,其他包括天环广场、天汇广场、白云万达广场、五号停机坪、正佳广场、中华广场等都有2%至5%的空置率。

高德置地广场分为“春夏秋冬”四个商场,此时春、夏商场灯火通明,各大商铺都在照常营业,部分商铺驻足了咨询、购物的顾客,而秋冬广场与之相比则显得寂静不少。当记者走到秋商场3楼时发现,有多家店铺并没有装修,推门入内发现基本的粉刷都没有,堆满了各种杂物。

而邦诚地产数据显示,今年上半年,广州传统商业街如北京路、上下九、天河南、农林下路、中山五路,其当前商铺的出租率介于90%至93%之间。而珠江新城的兴盛路酒吧街,其商铺的出租率从去年下半年开始下降,去年下半年出租率仍有85%,但到今年上半年降至70%.

记者询问了旁边餐饮店的工作人员,他们表示在这边已工作了3个月,旁边的店铺在他们来之前就没有装修,目前一直空置。而今年第一季度终于入市的冬广场情况更甚,当记者走进商场一楼时发现有维修师傅正在修理一楼的顶灯,放眼望去整个商场顾客极少,除了商场的工作人员基本上看不到购物、品食的顾客。

值得一提的是,2016年政府指导价显示,兴盛路2014年租金为500元/平方米/月,2015年至2016年为521元不变。

商场告示牌告知一、二楼和负一楼到目前尚未开放营业,五楼也有部分商铺还没开放。记者询问了二楼正在搞装修的师傅,他表示来这边工作已3个多月了,冬广场二楼一直处于空置状态没有开放营业。而当记者继续走进一些拐角地方时看到相邻的两个商铺也正在热火朝天地装修中。和高德置地广场打通的广州友谊商场虽然基本没有空置的商铺,但下午的人流量也并不算多。

在越秀区地王广场,如今也有不少商铺空置,商家也是降租求客。但在专家看来,“尽管降价了,但是与中华国际中心公寓相比仍是显贵,所以一些原在地王广场做淘宝,或者美容美发的商家,仍是愿意搬到公寓里做工作室”。

结合记者月前走访天河、北京路、江南西商圈所见可得,珠江新城购物中心商铺确实存在相对高的空置情况,且与起其他商圈相比,人气依旧不算旺。

拥有天时地利的珠江新城商圈为何火不起来?对此,广州友谊相关负责人曾感叹:一窝蜂定位高端不现实。“珠江新城虽然聚集了高端人群,但如果没有外来客的支撑,难以持续。”

此外,高德置地广场建筑本身的规划设计也是制约其人气的一个因素。“它不像天河路一样,一条大道两边都是商铺,让人一看就知道这是消费的地方。而高德附近都是写字楼,不熟悉这里的人,不敢贸然进入。”上述负责人认为,商圈若无新客,培育期自然漫长。广百股份相关负责人也表示,珠江新城商圈目前服务的对象主要是珠江新城核心商圈内的人以及广州东部的消费者,难以辐射到整个华南,其地位一时难以与天河商圈比拟。

住在珠江新城南国花园的钟小姐对购物很感兴趣,哪家商场有折扣、哪个品牌有优惠,都逃不过她的“法眼”。她说,与其他商圈相比,珠江新城的购物中心相对较分散,难以形成一个圈,“还是喜欢去天河、北京路等传统商圈逛街,平常只有购买一些急用的日用品才会去高德置地的广百、西塔的友谊超市。”

在钟小姐看来,目前珠江新城的商场同质化较为严重,有时感觉像是天河商圈的一个单调的缩影,没啥购物乐趣;“太阳新天地有一家广百,高德置地有一家,天河路也有一家,这样会不会有点浪费?”

钟小姐的观点与行业人士类似,广州商业总会秘书长罗志杰认为该商圈的品牌同质化现象仍严重。“产品丰富度不如天河,品牌也与预期有差异,总的来说就是亮点不突出。”广东省流通业商会执行会长黄文杰也对此观点表示赞同,商家自身的定位是否有特色够亮点也很重要。“广百和友谊在其他地方都有,如果你没特色,我为什么非要来珠江新城的店?”

业 内

建 议

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与天河商圈强强联手

天河路商圈有国际一线和著名品牌200多个,年社会消费品零售总额超过350亿元,商品销售额超过2000亿元,每天客流量超过150万人,节假日高峰时期客流量超过400万人,已发展成中国最先进的带状式MALL群,是广州、华南乃至中国的第一商圈。

紧邻天河商圈的珠江新城商圈已经有最大地下购物中心花城汇、高德置地、西塔、太阳新天地以及准备进入的东塔K11等商业物业。高德置地集团董事长苏萌之前提出珠江新城商圈应与天河路商圈强强整合,形成“大天河商圈”,才能使广州的商业竞争力更强大。对于这一观点,不少业内人士深表赞同。

高德置地相关负责人表示,如果珠江新城商圈要与天河商圈强强联合,置身于其中的商业物业自然得具备相应的实力。

不少人担忧高德置地能否在珠江新城商圈找准自身的定位脱颖而出。对此,上述负责人表示:“在珠江新城,西塔有西塔自己的商业定位,K11有自己K11的特色,高德置地广场必须有更包容开放的个性定位,加上花城汇,四位一体,整合起来才能形成珠江新城的综合实力。市场是多元的,而不是一家可以独大。”

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走个性化发展之路

经纬行研究中心高级主任曾英杰指出,新商圈的发展培育需要时间,珠江新城目以商业写字楼为主,居住人口较少,白天多是上班族,晚上该地区人口较少,且交通通达度不如天河商圈,消费的黄金时间人流明显不足。但他表示看好商圈未来发展,随着珠江新城东部居住区的崛起,大批中高收入的市民入住,加之政府规划的不断引导、未来交通系统的不断完善,整个CBD商圈的人流量会不断加大,商业氛围也将随之形成。

方圆地产首席分析师邓浩志也表示,珠江新城区域内多半仍是商务办公为主,住宅消化虽好但多半是投资,入住率并不高,商业发展肯定受限;“再者珠江新城多半是顶级的商业高端品牌,这势必导致人气相对较弱。”商业地产资深专家陈瑞标则强调,商务区与商业区是有区别的,珠江新城定位是商务区,内有很多高端写字楼,商场分布较为零散,关联性不大,交通便利性不够,离商业区有一段距离,商业的发展壮大至少还需5至10年。

虽然珠江新城商圈目前经营状况并不乐观,但大多数人仍看好它。“这里集中了高端人群,看好这个商圈。在未来3至5年,餐饮、超市会做出口碑。”广州友谊相关负责人表示,如今高德置地商圈的成长速度并不如想象中那么快,但是如果能在居住人群和商务人群之间找到平衡点,把握准主力消费人群,增加商圈的时尚元素,做出自己的特色,该商圈也会很快成长起来。

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